La reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille doit être évaluée au moment de la dernière division du fonds ? Ce principe a été récemment réaffirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2025, soulignant l'importance de la dernière division dans l'appréciation de l'existence d'une servitude.

Qu'est-ce qu'une servitude par destination du père de famille ?

Une servitude par destination du père de famille est une situation où deux fonds, ayant appartenu au même propriétaire, sont divisés de manière à ce qu'une servitude apparente et permanente soit établie entre eux. Selon l'article 692 du Code civil, cette destination vaut titre pour les servitudes continues et apparentes. L'article 693 précise que cette servitude n'existe que si les deux fonds ont été mis dans cet état par le même propriétaire. Enfin, l'article 694 stipule que si un signe apparent de servitude existe entre deux héritages, la servitude continue d'exister, sauf mention contraire dans le contrat de vente.

L'importance de la dernière division du fonds

En l'espèce, des héritiers revendiquaient un droit de jouissance sur certaines parties d'une maison voisine, en invoquant une servitude par destination du père de famille. La Cour de cassation a rappelé que l'appréciation de l'existence de cette servitude doit se faire au moment de la dernière division du fonds, en l'occurrence l'acte de donation-partage, et non lors d'un partage antérieur. Cette décision souligne que la présence d'une servitude doit être évaluée en fonction de la situation la plus récente, sauf si l'acte de partage interdit expressément la servitude.

La continuité jurisprudentielle

La décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une continuité jurisprudentielle, affirmant que l'existence d'une servitude par destination du père de famille doit être appréciée en tenant compte de la dernière division du fonds. La présence d'une porte permettant un accès indépendant ne suffit pas à écarter l'existence d'une servitude si celle-ci était déjà visible et permanente avant la séparation des fonds. Cette approche garantit que les droits de jouissance établis par un propriétaire initial sont respectés, à moins qu'ils ne soient explicitement exclus.
 
En conclusion, la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille repose sur l'évaluation de la dernière division du fonds, comme le rappelle la Cour de cassation. Cette approche assure une continuité dans la protection des droits de jouissance établis entre les fonds. 
 
Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385, B